Ansuran kereta nampak kecil berbanding harga rumah, tetapi ia dikira setiap bulan, daripada pendapatan yang sama, selagi perjanjian itu berjalan.
Apabila anda memohon pinjaman rumah, ansuran kereta yang sedang anda bayar bukan cerita berasingan. Ia salah satu obligasi hutang yang perlu diambil kira pemberi pinjaman bersama ansuran pinjaman rumah yang dicadangkan. Untuk perbandingan perancangan ini, kami mengukur kedua-dua ansuran daripada pendapatan bersih yang sama. Dalam contoh di bawah, ansuran kereta RM945.75 mengurangkan kira-kira RM207,925 pinjaman rumah pada kadar 4.20% selama 35 tahun, sama ada anda merancang pada nisbah khidmat hutang (DSR) 40% atau 60%. Pinjaman kereta lima tahun untuk jumlah yang sama menjimatkan faedah tetapi mengambil lebih banyak ruang sepanjang tempohnya. Panduan ini menunjukkan kiraannya, kemudian melihat sama ada menyelesaikan pinjaman kereta dahulu, atau menukar susunan dua pembelian itu, benar-benar membantu.
Kenapa ansuran kereta muncul dalam penilaian pinjaman rumah
Langkah pembiayaan bertanggungjawab Bank Negara Malaysia (BNM) bertarikh 18 November 2011 menghendaki institusi kewangan menilai kemampuan peminjam "berdasarkan nisbah khidmat hutang yang berhemat", melihat pendapatan selepas potongan berkanun untuk cukai dan KWSP, dan "mengambil kira semua obligasi hutang" semasa menilai kemampuan. Kenyataan BNM pada 2016 tentang garis panduan yang sama menambah bahawa pemberi pinjaman mesti memastikan pendapatan selepas potongan berkanun, perbelanjaan keperluan dan semua obligasi lain masih boleh menampung bayaran balik, dengan penampan untuk kos sara hidup dan kenaikan kadar pada masa depan. BNM tidak menerbitkan satu had DSR; setiap pemberi pinjaman menetapkan peraturannya sendiri tentang pendapatan dan komitmen yang diiktiraf.
Untuk perancangan, PIDM menerbitkan versi ujian yang paling mudah: DSR = jumlah komitmen hutang bulanan ÷ pendapatan bersih bulanan, dengan pendapatan bersih bermaksud gaji selepas KWSP, PERKESO dan PCB. PIDM menasihatkan DSR dikekalkan antara 30% hingga 40%, dan menyatakan bank secara umumnya menerima DSR di bawah 60% bagi semua komitmen. Contoh PIDM sendiri menunjukkan kaitan kereta dan rumah dengan jelas: seseorang yang berpendapatan bersih RM4,500 dengan pinjaman kereta RM800 dan pinjaman rumah RM1,600 berada pada RM2,400 ÷ RM4,500 = 53.33%, dan hanya ada RM300 ruang bulanan lagi sebelum mencecah 60%. Panduan DSR kami menerangkan apa yang dikira sebagai komitmen dan bagaimana jenis pekerjaan mengubah penilaian.
Dua ciri pinjaman kereta penting di sini. Tempohnya biasanya panjang: langkah BNM 2011 mengehadkan pembiayaan kenderaan kepada sembilan tahun bagi permohonan yang diterima mulai 18 November 2011. Dan ansurannya tidak mengecil walaupun baki semakin berkurang, jadi RM945.75 penuh kekal dalam jumlah komitmen sehingga bulan terakhir. Sebab itulah harga kereta yang anda mampu dan harga rumah yang anda mampu ialah satu soalan yang ditanya dua kali.
Contoh kiraan: ruang yang sama, dengan dan tanpa kereta
Andaikan pendapatan bersih RM5,000 sebulan dan tiada komitmen lain. Pinjaman kereta ialah kontrak hipotetikal yang sama seperti panduan pinjaman kereta 5, 7 atau 9 tahun kami: RM81,000 pada kadar rata 2.9%, iaitu RM945.75 sebulan selama sembilan tahun atau RM1,545.75 sebulan selama lima tahun. Pinjaman rumah dikenakan kadar 4.20% setahun atas baki berkurangan selama 35 tahun, tempoh maksimum pembiayaan hartanah yang ditetapkan BNM bagi permohonan mulai 5 Julai 2013. Kedua-dua kadar hanyalah ilustrasi, bukan tawaran semasa. Kami menukar baki ruang bulanan di bawah setiap siling DSR kepada jumlah pinjaman rumah yang boleh ditampung oleh ruang itu.
| Senario | Ansuran kereta | Baki ruang pada 40% (RM2,000.00) | Pinjaman rumah pada 40% | Baki ruang pada 60% (RM3,000.00) | Pinjaman rumah pada 60% |
|---|---|---|---|---|---|
| Tiada pinjaman kereta | RM0.00 | RM2,000.00 | RM439,704.94 | RM3,000.00 | RM659,557.41 |
| Pinjaman kereta sembilan tahun | RM945.75 | RM1,054.25 | RM231,779.47 | RM2,054.25 | RM451,631.94 |
| Pinjaman kereta lima tahun | RM1,545.75 | RM454.25 | RM99,867.99 | RM1,454.25 | RM319,720.46 |
Cara angka dikira, menggunakan baris sembilan tahun pada 40%:
- Ruang di bawah siling: RM5,000 × 40% = RM2,000.00 jumlah komitmen bulanan. Tolak ansuran kereta: RM2,000.00 − RM945.75 = RM1,054.25 untuk ansuran pinjaman rumah.
- Ansuran bagi setiap ringgit dipinjam: pada 4.20% setahun, kadar bulanan ialah 0.35%. Selama 420 bulan, setiap RM1 yang dipinjam menelan 0.0035 ÷ (1 − 1.0035−420) = RM0.004549 sebulan (dibundarkan; jadual menggunakan nilai penuh), jadi ansuran bulanan RM1,000 menampung kira-kira RM219,852 pinjaman.
- Pinjaman rumah yang ditampung ruang itu: RM1,054.25 ÷ faktor yang tidak dibundarkan = RM231,779.47, angka dalam jadual. Tanpa pinjaman kereta, kiraan yang sama memberi RM2,000.00 ÷ faktor yang tidak dibundarkan = RM439,704.94. Jika dibahagi dengan 0.004549 yang dibundarkan, hasilnya RM231,754.23 dan RM439,657.07, jadi guna faktor penuh apabila anda mengira semula.
- Ansuran kereta: sembilan tahun: (RM81,000 + RM81,000 × 2.9% × 9) ÷ 108 = RM945.75; lima tahun: (RM81,000 + RM81,000 × 2.9% × 5) ÷ 60 = RM1,545.75.
Ada tiga perkara penting. Pertama, pada kadar dan tempoh ini setiap RM100 ansuran bulanan bernilai kira-kira RM21,985 pinjaman rumah, jadi pinjaman kereta sembilan tahun mengurangkan kira-kira RM207,925 kapasiti pinjaman pada kedua-dua siling. Kedua, pinjaman lima tahun mengurangkan kira-kira RM339,837, iaitu kira-kira RM131,911 lebih banyak daripada pinjaman sembilan tahun, walaupun jumlah faedahnya jauh lebih rendah sepanjang tempoh; pertukarannya ialah antara jumlah faedah dan ruang sepanjang pinjaman itu berjalan. Ketiga, dalam contoh ini siling perancangan mengubah jawapan lebih besar daripada ansuran kereta sembilan tahun: jurang antara baris 40% dan 60% dengan pinjaman sembilan tahun ialah RM219,852.47, sebab itulah nasihat PIDM 30% hingga 40% dan pemerhatiannya "di bawah 60%" tidak boleh dicampur aduk.
Ini angka perancangan atas pendapatan bersih. Pemberi pinjaman mungkin menggunakan pendapatan yang berbeza, menambah perbelanjaan keperluan dan penampan, menggunakan silingnya sendiri, dan menetapkan kadar yang berbeza atau tempoh yang lebih pendek, contohnya kerana umur anda pada akhir tempoh. Tiada satu pun baris ini merupakan kelulusan atau jumlah maksimum yang mana-mana bank akan pinjamkan.
Adakah menyelesaikan pinjaman kereta dahulu membantu?
Penyelesaian membuang RM945.75 daripada komitmen anda, yang dalam contoh ini bernilai kira-kira RM207,925 pinjaman rumah pada kedua-dua siling. Tetapi ia memerlukan tunai, dan jumlahnya bergantung pada kaedah dalam perjanjian anda. Panduan penyelesaian awal kami mengira pinjaman RM81,000 yang sama mengikut Rule of 78 dan kaedah baki berkurangan pada kadar efektif yang sama; angka di bawah diambil daripada halaman itu.
| Selesai selepas | Baki bulan | Baki ansuran berjadual | Penyelesaian Rule of 78 | Penyelesaian baki berkurangan (EIR sama) |
|---|---|---|---|---|
| 2 tahun | 84 | RM79,443.00 | RM66,620.48 | RM66,190.43 |
| 3 tahun | 72 | RM68,094.00 | RM58,654.90 | RM58,173.88 |
| 5 tahun | 48 | RM45,396.00 | RM41,172.11 | RM40,803.86 |
Ruang yang dibebaskan sama dalam setiap baris, kerana ansurannya sama; yang berubah ialah tunai yang anda serahkan dan berapa lama lagi pinjaman itu sepatutnya berjalan. Selepas tiga tahun, anda akan membayar RM58,654.90 atau RM58,173.88 untuk menghentikan 72 ansuran berjumlah RM68,094.00, dan membebaskan ruang RM945.75 sebulan. Sebelum membuat keputusan, bandingkan tunai itu dengan tiga kegunaan lain: bayaran muka dan kos urus niaga hartanah, simpanan kecemasan, dan hutang yang lebih mahal seperti baki kad kredit. Pinjaman yang hampir tamat kurang kukuh sebagai alasan untuk diselesaikan, kerana ruang itu kembali dengan sendirinya dalam beberapa bulan; tanya pemberi pinjaman bagaimana ia menilai komitmen yang tamat tidak lama selepas pinjaman rumah bermula, kerana amalannya berbeza. Angka tidak termasuk sebarang caj dalam perjanjian anda sendiri dan menganggap tiada tunggakan.
Rumah dahulu atau kereta dahulu?
Pinjaman rumah biasanya komitmen yang lebih besar dan lebih lama, jadi susunan itu penting terutamanya dari segi masa. Ambil pinjaman kereta dahulu dan RM945.75 ruang anda sudah terpakai sepanjang tahun-tahun anda paling mungkin memohon pinjaman rumah. Ambil pinjaman rumah dahulu dan bajet kereta pula yang mengecil: pada pinjaman RM439,704.94 dalam baris tanpa kereta, ansuran rumah RM2,000.00 menggunakan keseluruhan siling 40%, jadi kereta perlu muat di bawah siling yang lebih tinggi atau menunggu pendapatan meningkat. Jika rumah lebih penting, kira ansuran rumah dahulu dengan kalkulator pinjaman rumah, kemudian padankan kereta dengan ruang yang tinggal. Satu lagi cara ialah menambah bayaran pendahuluan kereta: ia merendahkan ansuran tanpa memanjangkan tempoh.
Andaian dalam kalkulator Kira
Panduan ini menggunakan angka yang diterbitkan PIDM atas pendapatan bersih. Alat Kira menggunakan garis perancangannya sendiri: kalkulator pinjaman rumah menggunakan garis perancangan 35% atas pendapatan kasar untuk ansuran rumah berserta komitmen yang anda masukkan, kalkulator DSR menunjukkan rujukan 70%, dan kalkulator pinjaman kereta mengira ansuran kadar rata. Semuanya pandangan perancangan, bukan peraturan bank, dan tiada satu pun mengeluarkan kelulusan. Jika jawapan bank berbeza daripada mana-mana angka ini, penilaian bank itulah yang terpakai.
Selepas ruang DSR ada, soalan seterusnya ialah berapa tunai yang patut dibayar: panduan wang muka rumah atau dana kecemasan membandingkan tiga wang muka bagi satu rumah RM500,000 dan simpanan yang tinggal bagi setiap satu.
Adakah pinjaman kereta mengurangkan jumlah pinjaman rumah yang saya boleh dapat?
Dari segi perancangan, ya. BNM mahu pemberi pinjaman mengambil kira semua obligasi hutang sedia ada, jadi ansuran kereta duduk dalam jumlah komitmen yang sama dengan ansuran pinjaman rumah yang dicadangkan. Dalam contoh panduan ini, ansuran RM945.75 mengurangkan kira-kira RM207,925 pinjaman rumah pada kadar 4.20% selama 35 tahun.
Patutkah saya selesaikan pinjaman kereta dahulu sebelum memohon pinjaman rumah?
Tidak semestinya. Penyelesaian membebaskan ansuran itu tetapi menggunakan tunai yang mungkin anda perlukan untuk bayaran muka dan kos, dan jumlah penyelesaian bergantung pada kaedah dalam perjanjian anda. Minta sebut harga penyelesaian bertulis dan bandingkan dengan ruang yang anda akan peroleh.
Lebih baik beli rumah dahulu atau kereta dahulu?
Tiada susunan yang sesuai untuk semua orang. Pinjaman rumah biasanya lebih besar dan lebih lama, jadi pinjaman kereta yang diambil dahulu mengunci sebahagian ruang anda sehingga sembilan tahun, manakala kereta yang dibeli selepas pinjaman rumah perlu muat dalam ruang yang ditinggalkan oleh ansuran rumah. Kira kedua-dua susunan sebelum membuat komitmen.
Kira dengan nombor anda sendiri
Buka kalkulator pinjaman rumah
Perancangan indikatif sahaja; bukan penilaian kelayakan, tawaran atau jaminan kelulusan. Setiap pemberi pinjaman menggunakan peraturan pendapatan, komitmen dan harganya sendiri. Sahkan angka dengan bank sebelum membuat komitmen untuk mana-mana pembelian.
Sumber
- PIDM, What is debt service ratio? (Bahasa Inggeris) (formula atas pendapatan bersih, nasihat 30% hingga 40%, pemerhatian "di bawah 60%" dan contoh RM4,500) — halaman bertarikh 19 Julai 2022; disemak 29 Oktober 2026.
- BNM, Measures to promote responsible financing practices (Bahasa Inggeris) (nisbah khidmat hutang yang berhemat, pendapatan selepas potongan berkanun, semua obligasi hutang, had sembilan tahun pembiayaan kenderaan) — kenyataan akhbar 18 November 2011; disemak 29 Oktober 2026.
- BNM, Responsible lending guidelines ensure borrowers' affordability (Bahasa Inggeris) (keperluan, obligasi lain dan penampan untuk kenaikan kadar) — kenyataan 20 September 2016; disemak 29 Oktober 2026.
- BNM, Measures to further promote a sound and sustainable household sector (Bahasa Inggeris) (tempoh maksimum 35 tahun untuk pembiayaan hartanah) — kenyataan akhbar 5 Julai 2013; disemak 29 Oktober 2026.