Perubahan satu mata menggerakkan pinjaman rumah yang panjang sebanyak ratusan ringgit sebulan, dan refinance hanya berbaloi apabila penjimatan melebihi kos bertukar.
Ambil baki RM400,000 dengan 25 tahun lagi. Pada 4.00% ansurannya RM2,111.35. Jika kadar anda naik 1 mata peratusan kepada 5.00%, ansuran menjadi RM2,338.36, iaitu RM227.01 lebih sebulan, dan jika turun ke 3.00% ia menjadi RM1,896.85, iaitu RM214.50 kurang. Jika bank mengekalkan ansuran RM2,111.35 selepas kadar naik ke 5.00%, pinjaman mengambil kira-kira 375 bulan dan bukannya 300, lebih kurang 75 bulan lebih lama. Refinance dari 5.00% ke 4.00% untuk 25 tahun yang sama menjimatkan RM227.01 sebulan, jadi dengan kos bertukar andaian RM8,000, penjimatan ansuran menampung kos itu pada ansuran ke-36. Angka ini hipotesis, bukan tawaran atau ramalan kadar.
Kadar mana yang diikuti pinjaman rumah anda?
Bank Negara Malaysia (BNM) mengekalkan Kadar Dasar Semalaman (OPR) pada 2.75% sejak pemotongan 9 Julai 2025, yang terkini pada 3 September 2026. Kami tidak meramal keputusan seterusnya. Yang sampai kepada pinjaman anda ialah kadar rujukan bank anda campur margin yang khusus untuk anda, jadi langkah pertama ialah membaca surat tawaran anda.
| Pinjaman anda | Kadar rujukan yang diikuti | Kaitan dengan OPR |
|---|---|---|
| Pinjaman baharu, atau dibiayai semula, mulai 1 Ogos 2022 | Kadar Asas Piawai (SBR) campur margin anda | BNM mengaitkan SBR dengan OPR sahaja, jadi SBR berubah hanya selepas OPR berubah. |
| Pinjaman berasaskan Kadar Asas (BR), mulai 2 Januari 2015 | BR campur margin anda | Sejak 1 Ogos 2022 BR bergerak seiring tepat dengan SBR, menurut BNM. |
| Pinjaman berasaskan Kadar Pinjaman Asas (BLR), sebelum 2 Januari 2015 | BLR, seperti dalam perjanjian anda | Sejak 1 Ogos 2022 BLR juga bergerak seiring tepat dengan SBR, menurut BNM. Ia kekal pada BLR melainkan dibiayai semula. |
| Pinjaman dengan kadar tetap dalam surat tawaran | Tiada kadar rujukan terapung | Semak perjanjian anda untuk tempoh kadar tetap dan apa berlaku apabila ia tamat. |
Margin merangkumi perkara seperti risiko kredit anda, kos bank dan margin keuntungannya, dan inilah bahagian yang berbeza antara satu tawaran dengan yang lain. Halaman kadar bank kami menunjukkan bagaimana Maybank, CIMB dan RHB menggerakkan setiap kadar rujukan, dan jadual kadar rujukan bank meliputi bank lain.
Contoh kiraan: kesan 1 mata peratusan pada RM400,000
Baki hipotesis RM400,000 dengan baki 25 tahun (300 bulan), dibayar dengan ansuran bulanan sama rata. Kadar 4.00% ialah ilustrasi, bukan tawaran bank semasa. Kami gerakkan 1 mata ke kedua-dua arah dan andaikan seluruh 1 mata sampai kepada kadar anda.
| Kadar | Ansuran bulanan | Beza berbanding 4.00% | Faedah sepanjang 300 bulan | Beza faedah berbanding 4.00% |
|---|---|---|---|---|
| 3.00% | RM1,896.85 | −RM214.50 | RM169,053.58 | −RM64,350.63 |
| 4.00% | RM2,111.35 | — | RM233,404.21 | — |
| 5.00% | RM2,338.36 | +RM227.01 | RM301,508.05 | +RM68,103.84 |
Cara angka ini diperoleh:
- Ansuran: P × r ÷ (1 − (1 + r)−n), dengan P = RM400,000, r = kadar ÷ 12 dan n = 300. Pada 4.00%, r = 0.04 ÷ 12 dan ansurannya RM2,111.35. Angka dibundarkan kepada sen daripada nilai tidak dibundarkan, jadi angka bank sendiri mungkin sedikit berbeza.
- Faedah sepanjang 300 bulan: 300 × ansuran − RM400,000. Pada 4.00% itu ialah 300 × ansuran tidak dibundarkan − RM400,000 = RM233,404.21. (300 × RM2,111.35 − RM400,000 memberi RM233,405.00 kerana ansuran yang dipaparkan dibundarkan kepada sen.)
- Jika bank mengekalkan ansuran: selepas kadar naik ke 5.00%, RM2,111.35 sebulan melunaskan RM400,000 dalam kira-kira 375 bulan, iaitu 75 bulan lebih daripada 300. Sama ada bank mengubah ansuran atau tempoh bergantung pada perjanjian dan notisnya, jadi tanya.
Kenaikan lebih mahal daripada penjimatan akibat penurunan yang sama: RM227.01 naik berbanding RM214.50 turun. Baki hipotesis ini berada pada awal 25 tahun. Jika kadar berubah kemudian, baki lebih rendah dan kesannya lebih kecil.
Adakah refinance berbaloi? Contoh titik pulang modal
Refinance (pembiayaan semula) bermaksud mengambil pinjaman baharu untuk melunaskan pinjaman semasa, biasanya pada kadar lebih rendah atau terma berbeza. Andaikan anda berhutang RM400,000 pada 5.00% dengan baki 25 tahun, dan sebuah bank menawarkan 4.00%. Kami anggap RM8,000 sebagai kos sekali bayar untuk bertukar. Ini andaian yang mewakili yuran guaman, duti setem atas perjanjian pinjaman baharu, penilaian dan sebarang caj penyelesaian awal pinjaman semasa. Kos anda akan berbeza, jadi gantikan dengan sebut harga terperinci daripada bank. Kami mengabaikan nilai masa wang dan mengekalkan kedua-dua kadar tetap, walaupun kadar terapung boleh berubah.
| Pilihan | Kadar | Tempoh | Ansuran bulanan | Faedah yang perlu dibayar | Faedah campur kos bertukar |
|---|---|---|---|---|---|
| A. Kekal | 5.00% | 300 bulan | RM2,338.36 | RM301,508.05 | RM301,508.05 |
| B. Refinance, baki tempoh sama | 4.00% | 300 bulan | RM2,111.35 | RM233,404.21 | RM241,404.21 |
| C. Refinance, mula semula 30 tahun | 4.00% | 360 bulan | RM1,909.66 | RM287,478.03 | RM295,478.03 |
- Bayaran balik mudah bagi B: RM8,000 ÷ (RM2,338.36 − RM2,111.35) = RM8,000 ÷ RM227.01 = 35.24 bulan, jadi penjimatan telah menampung kos pada ansuran ke-36. Sepanjang 300 bulan penuh, B menjimatkan RM60,103.84 faedah selepas kos bertukar (RM301,508.05 − RM233,404.21 − RM8,000).
- C menurunkan ansuran paling banyak (RM428.70 lebih rendah daripada A) tetapi faedahnya RM54,073.82 lebih tinggi daripada B, kerana anda berhutang 60 bulan lebih lama. Walaupun begitu, faedah campur kos bagi C ialah RM6,030.02 lebih rendah daripada A.
- Titik pulang modal ialah bayaran balik mudah yang hanya mengira penjimatan ansuran. Jika anda mungkin menjual atau menyelesaikan lebih awal, minta angka penyelesaian bagi setiap pinjaman, kerana kadar lebih rendah juga mengurangkan baki yang masih anda hutang. Dalam contoh ini, selepas 30 ansuran anda berhutang RM378,583.04 pada A dan RM375,495.56 pada B, iaitu RM3,087.48 lebih rendah, sebelum sebarang caj keluar.
Apa yang perlu ditanya sebelum refinance
- Minta tawaran bertulis dengan kadar rujukan dan margin (contohnya "SBR campur margin tertentu") dan sama ada kadar terapung atau tetap.
- Minta senarai setiap kos sekali bayar, kemudian jumlahkan untuk mendapat titik pulang modal anda sendiri.
- Baca perjanjian semasa untuk tempoh kunci masuk atau caj penyelesaian awal, dan minta bank semasa memberi angka penyelesaian.
- Semak sama ada tempoh bermula semula, dan bandingkan jumlah faedah serta ansuran, seperti ditunjukkan pilihan C.
- Tanya bank semasa sama ada ia akan menyemak margin anda sebelum anda membayar kos bertukar.
- Jangka bank baharu menjalankan semakan kemampuan sendiri. Panduan DSR kami menerangkan nisbah itu, dan perbandingan pinjaman perumahan menyenaraikan kadar diterbitkan mengikut bank.
Untuk menguji baki, kadar dan tempoh anda sendiri, guna kalkulator pinjaman rumah. Jika anda mahu melunaskan pinjaman lebih cepat dan bukannya bertukar, kalkulator penyelesaian awal pinjaman rumah menunjukkan faedah yang dijimatkan.
Memulakan semula tempoh apabila refinance menurunkan ansuran tetapi menambah faedah, seperti ditunjukkan pilihan C. Untuk pertukaran yang sama pada pinjaman 30 tahun berbanding 35 tahun biasa, lihat pinjaman rumah 30 tahun atau 35 tahun, yang mana lebih baik.
Saiz pinjaman sama pentingnya dengan kadar: panduan wang muka rumah atau dana kecemasan menunjukkan perubahan yang dibawa wang muka 10%, 15% dan 20% bagi pembelian RM500,000 dan berapa tunai yang tinggal dalam simpanan.
Adakah ansuran saya berubah sebaik sahaja Bank Negara mengubah OPR?
Tidak dengan sendirinya. BNM menetapkan OPR dan bank anda menetapkan kadar rujukannya, yang dikaitkan dengan OPR dalam rangka kerja BNM. Kadar anda ialah kadar rujukan itu campur margin dalam surat tawaran. Semak notis bank untuk tarikh kadar baharu berkuat kuasa dan sama ada ansuran atau tempoh pinjaman yang berubah.
Berapa kesan perubahan kadar 1% pada pinjaman rumah RM400,000?
Pada RM400,000 dengan baki 25 tahun, kadar dari 4.00% ke 5.00% menambah RM227.01 sebulan, dan dari 4.00% ke 3.00% mengurangkan RM214.50 sebulan. Ini mengandaikan seluruh 1 mata sampai kepada kadar anda.
Berapa lama refinance mengambil masa untuk berbaloi?
Bahagikan kos sekali bayar dengan penjimatan bulanan. Dalam contoh kami RM8,000 ÷ RM227.01 = 35.24 bulan, jadi penjimatan ansuran menampung kos pada ansuran ke-36. Ini bayaran balik mudah yang hanya mengira penjimatan bulanan. Gunakan kos terperinci daripada bank anda sendiri.
Kira dengan nombor anda sendiri
Buka kalkulator pinjaman rumah
Perancangan indikatif sahaja; bukan tawaran, sebut harga, nasihat kewangan atau ramalan kadar. Minta tawaran bertulis dengan kos terperinci daripada bank anda dan minta penjelasan tentang sebarang jumlah yang tidak jelas sebelum menandatangani.
Sumber
- BNM, keputusan OPR (OPR 2.75%, tidak berubah sejak pemotongan 9 Julai 2025; keputusan terkini 3 September 2026) — disemak 2 November 2026.
- BNM, Revised Reference Rate Framework (SBR mulai 1 Ogos 2022, dikaitkan dengan OPR sahaja; BR dan BLR bergerak seiring dengan SBR) — diterbitkan 11 Ogos 2021; disemak 2 November 2026.
- BNM, New Reference Rate Framework (Kadar Asas mulai 2 Januari 2015; margin di atas kadar rujukan; pinjaman BLR sebelum 2015 kekal pada BLR) — diterbitkan 19 Mac 2014; disemak 2 November 2026.
Angka ansuran, faedah dan titik pulang modal ialah pengiraan Kira Dulu sendiri berdasarkan input hipotesis yang dinyatakan; kos bertukar RM8,000 ialah andaian, bukan yuran bank.