Tempoh yang lebih panjang menurunkan ansuran bulanan, dan anda membayarnya dengan lebih banyak faedah sepanjang pinjaman.
Ambil pinjaman rumah hipotesis RM400,000 pada kadar 4.00%. Untuk 30 tahun (360 bulan) ansurannya RM1,909.66 dan faedahnya RM287,478.03. Untuk 35 tahun (420 bulan) ansurannya RM1,771.10, iaitu RM138.56 lebih rendah sebulan, dan faedahnya RM343,861.56, iaitu RM56,383.53 lebih tinggi. Lima tahun tambahan mengurangkan ansuran sebanyak 7.3% dan menaikkan faedah sebanyak 19.6%. Angka ini sekadar contoh, bukan tawaran atau ramalan kadar.
Berapa lama pinjaman rumah di Malaysia boleh dibayar?
Pada 5 Julai 2013 Bank Negara Malaysia (BNM) mengumumkan tempoh maksimum 35 tahun bagi pembiayaan untuk pembelian hartanah kediaman dan bukan kediaman. Pada September 2016 ia sekali lagi menyebut 35 tahun sebagai tempoh pinjaman perumahan maksimum, dan berkata melanjutkannya kepada 40 tahun akan menambah jumlah kos tanpa peningkatan ketara pada kemampuan ansuran bulanan. Itu ialah apa yang BNM umumkan pada masa itu, dan kami belum mengesahkan kenyataan dasarnya yang semasa. Bank menerbitkan had sendiri: halaman Pinjaman Perumahan Hong Leong Bank dan CIMB, serta halaman First Home Mortgage RHB, masing-masing menyatakan sehingga 35 tahun atau umur 70 tahun, mana yang lebih awal, seperti yang kami baca pada 3 November 2026. Tempoh anda ialah yang tertera dalam surat tawaran bank anda.
Jika kita guna kenyataan "35 tahun atau umur 70 tahun, mana yang lebih awal", tempoh terpanjang semakin pendek apabila umur anda semakin tinggi pada awal pinjaman:
| Umur anda pada awal pinjaman | Tempoh terpanjang | Umur anda apabila pinjaman tamat |
|---|---|---|
| 30 | 35 tahun | 65 |
| 35 | 35 tahun | 70 |
| 40 | 30 tahun | 70 |
| 45 | 25 tahun | 70 |
| 50 | 20 tahun | 70 |
Ini ilustrasi kenyataan di atas, bukan jaminan: setiap bank menggunakan had sendiri bagi setiap produk, jadi tanya tempoh yang akan ditawarkan kepada anda.
Contoh: RM400,000 untuk 30 dan 35 tahun
Baki hipotesis RM400,000 pada kadar 4.00% setahun, dibayar melalui ansuran bulanan yang sama. Kadar 4.00% ialah contoh, bukan tawaran bank semasa, dan ia sama dalam kedua-dua baris.
| Tempoh | Ansuran bulanan | Faedah sepanjang tempoh |
|---|---|---|
| 30 tahun (360 bulan) | RM1,909.66 | RM287,478.03 |
| 35 tahun (420 bulan) | RM1,771.10 | RM343,861.56 |
| 35 tahun berbanding 30 | −RM138.56 | +RM56,383.53 |
Cara angka dikira:
- Ansuran: P × r ÷ (1 − (1 + r)−n), dengan P = RM400,000, r = 0.04 ÷ 12 dan n = 360 atau 420. Angka dibundarkan kepada sen daripada nilai tidak dibundarkan, jadi angka bank sendiri boleh berbeza sedikit.
- Faedah sepanjang tempoh: n × ansuran tidak dibundarkan − RM400,000. (360 × RM1,909.66 − RM400,000 memberi RM287,477.60 dan 420 × RM1,771.10 − RM400,000 memberi RM343,862.00 kerana ansuran yang dipaparkan dibundarkan kepada sen.)
- Perbezaan: RM1,909.66 − RM1,771.10 = RM138.56, dan RM343,861.56 − RM287,478.03 = RM56,383.53. Sebagai peratusan: RM138.56 ÷ RM1,909.66 = 7.3% dan RM56,383.53 ÷ RM287,478.03 = 19.6%. Ansuran, faedah dan baki dibundarkan daripada pengiraan tidak dibundarkan, manakala setiap perbezaan di halaman ini menolak angka bundar yang dipaparkan.
Nota BNM 2016 menunjukkan corak yang sama bagi 35 berbanding 40 tahun. Pada RM300,000 dengan kadar 4.65% ia memberi ansuran RM1,447.77 dan RM1,377.75, iaitu RM70.02 lebih rendah sebulan, dan jumlah kos pembiayaan RM608,061.73 berbanding RM661,320.16, iaitu RM53,258.43 lebih tinggi (8.8%). Kami telah mengira semula angka itu dan ia sepadan.
Bagaimana jika kadar naik 1 mata peratusan?
Bagi pinjaman rumah berkadar terapung, kadar boleh berubah. Ini RM400,000 yang sama jika kadar ialah 5.00% sejak awal, dengan andaian seluruh 1 mata peratusan sampai kepada kadar anda. Panduan kesan perubahan kadar pinjaman rumah 1% menerangkan bagaimana perubahan sampai kepada ansuran anda.
| Tempoh pada 5.00% | Ansuran bulanan | Kenaikan berbanding 4.00% | Faedah sepanjang tempoh |
|---|---|---|---|
| 30 tahun | RM2,147.29 | +RM237.63 | RM373,023.14 |
| 35 tahun | RM2,018.75 | +RM247.65 | RM447,875.29 |
| 35 tahun berbanding 30 | −RM128.54 | +RM74,852.15 |
- Kenaikan 1 mata peratusan menambah RM237.63 sebulan pada pinjaman 30 tahun (RM2,147.29 − RM1,909.66) dan RM247.65 pada pinjaman 35 tahun (RM2,018.75 − RM1,771.10), jadi pinjaman yang lebih panjang terkesan sedikit lebih banyak dalam ringgit.
- Jurang bulanan antara kedua-dua tempoh mengecil daripada RM138.56 kepada RM128.54 (RM2,147.29 − RM2,018.75), manakala faedah tambahan meningkat kepada RM74,852.15 (RM447,875.29 − RM373,023.14).
Berapa baki yang masih anda hutang sepanjang tempoh pinjaman?
Bagi tempoh yang lebih panjang, baki pokok berkurang dengan lebih perlahan. Baki selepas bilangan tahun ansuran yang dinyatakan, RM400,000 yang sama pada kadar 4.00%:
| Selepas | Baki pinjaman 30 tahun | Baki pinjaman 35 tahun | Pinjaman 35 tahun berhutang lebih |
|---|---|---|---|
| 5 tahun | RM361,790.05 | RM370,976.59 | RM9,186.54 |
| 10 tahun | RM315,135.84 | RM335,539.10 | RM20,403.26 |
| 15 tahun | RM258,171.20 | RM292,270.04 | RM34,098.84 |
| 20 tahun | RM188,617.57 | RM239,438.67 | RM50,821.10 |
Baki selepas k ansuran = P × (1 + r)k − ansuran × ((1 + r)k − 1) ÷ r, menggunakan ansuran tidak dibundarkan dan r = 0.04 ÷ 12. Jika anda mungkin menjual atau menyelesaikan lebih awal, inilah yang perlu anda jelaskan, sebelum sebarang caj keluar, jadi minta angka penyelesaian daripada bank anda. Selepas 10 tahun, contohnya, anda berhutang RM20,403.26 lebih pada pinjaman 35 tahun.
Bolehkah ambil tempoh lebih panjang dan bayar lebih cepat?
Jika kadar kekal 4.00%, membayar ansuran 30 tahun sebanyak RM1,909.66 pada pinjaman 35 tahun akan melunaskan RM400,000 dalam kira-kira 360 bulan, iaitu 30 tahun yang sama, manakala ansuran kontrak kekal RM1,771.10. Sama ada ini berjaya bergantung pada perjanjian pinjaman anda dan kadar yang kekal, jadi tanya:
- Adakah bayaran tambahan dibenarkan, dan adakah ada yuran atau tempoh terkunci (lock-in)?
- Adakah bayaran tambahan memendekkan tempoh atau menurunkan ansuran?
- Adakah faedah dikira setiap hari atas baki tertunggak?
- Apakah tempoh dan kadar dalam tawaran bertulis, dan adakah kadar terapung atau tetap?
- Bagaimana rupa ansuran jika kadar naik 1 mata peratusan, seperti dalam jadual di atas?
Tempoh yang lebih panjang menurunkan ansuran kontrak pada pokok dan kadar yang sama. Bank anda menentukan cara ia menilai kemampuan dan menggunakan peraturan pendapatan dan komitmen sendiri, jadi anggap panduan DSR kami sebagai semakan perancangan. Untuk membandingkan baki, kadar dan tempoh anda sendiri, guna kalkulator pinjaman rumah, dan untuk melihat faedah yang dijimatkan dengan membayar lebih cepat, guna kalkulator penyelesaian awal pinjaman rumah. Untuk kadar yang diterbitkan, lihat kadar rujukan bank dan perbandingan pinjaman perumahan.
Apakah tempoh pinjaman rumah terpanjang di Malaysia?
Bank Negara Malaysia mengumumkan tempoh maksimum 35 tahun bagi pembiayaan untuk membeli hartanah kediaman dan bukan kediaman pada Julai 2013, dan pada September 2016 ia sekali lagi menyebut 35 tahun sebagai tempoh pinjaman perumahan maksimum. Halaman Pinjaman Perumahan Hong Leong Bank dan CIMB, serta halaman First Home Mortgage RHB, masing-masing menyatakan sehingga 35 tahun atau umur 70 tahun, mana yang lebih awal, jadi umur anda boleh memendekkannya. Surat tawaran bank anda menyatakan tempoh yang diberikan kepada anda.
Berapa lebih mahal pinjaman rumah 35 tahun berbanding 30 tahun?
Pada RM400,000 hipotesis dengan kadar 4.00%, ansuran 35 tahun ialah RM1,771.10 berbanding RM1,909.66 bagi 30 tahun, iaitu RM138.56 lebih rendah sebulan. Jumlah faedah ialah RM343,861.56 berbanding RM287,478.03, iaitu RM56,383.53 lebih tinggi. Angka ini sekadar contoh, bukan tawaran.
Bolehkah saya ambil pinjaman rumah 35 tahun dan melunaskannya lebih awal?
Ini bergantung pada perjanjian anda. Jika kadar kekal 4.00%, membayar ansuran 30 tahun sebanyak RM1,909.66 pada pinjaman 35 tahun akan melunaskan RM400,000 dalam kira-kira 360 bulan. Tanya sama ada bayaran tambahan dibenarkan, sama ada ada sebarang yuran, dan sama ada ia memendekkan tempoh atau menurunkan ansuran.
Kira dengan nombor anda sendiri
Buka kalkulator pinjaman rumah
Perancangan indikatif sahaja; bukan tawaran, sebut harga, nasihat kewangan atau ramalan kadar. Minta tawaran bertulis dengan tempoh, kadar dan kos terperinci daripada bank anda dan minta penjelasan tentang sebarang jumlah yang tidak jelas sebelum menandatangani.
Sumber
- BNM, Measures to Further Promote a Sound and Sustainable Household Sector (Bahasa Inggeris; tempoh maksimum 35 tahun bagi pembiayaan untuk pembelian hartanah kediaman dan bukan kediaman) — diterbitkan 5 Julai 2013; disemak 3 November 2026.
- BNM, Responsible lending guidelines ensures borrowers' affordability (Bahasa Inggeris; 35 tahun disebut sebagai tempoh pinjaman perumahan maksimum; contoh 35 dan 40 tahun) — diterbitkan 20 September 2016; disemak 3 November 2026.
- Hong Leong Bank, Pinjaman Perumahan (tempoh pembiayaan maksimum 35 tahun atau sehingga umur 70 tahun, yang mana satu lebih awal) — disemak 3 November 2026.
- CIMB, HomeLoan (pembiayaan sehingga 35 tahun, tempoh minimum 5 tahun, atau umur 70 tahun, yang mana lebih awal) — disemak 3 November 2026.
- RHB, First Home Mortgage (Bahasa Inggeris; sehingga 35 tahun atau apabila anda berumur 70 tahun, mana yang lebih awal) — disemak 3 November 2026.
Angka ansuran, faedah dan baki ialah pengiraan Kira Dulu sendiri berdasarkan input hipotesis yang dinyatakan; kadar 4.00% dan 5.00% ialah andaian, bukan tawaran bank. Angka BNM 2016 ialah angka BNM, dikira semula oleh kami.